前言：“红土盐田港REIT”发布的《2025年上、下半年主要运营数据的公告》分别对两个入池资产的租金进行了调整，调整方向一致向下。比较有意思的是一些调整理由与发行（扩募）评估给出的预测产生了极大的偏差，而这种偏差导致信息前后的不一致，直接影响-有了合理调降租金的理由而不用承担信息不一致的责任。

1、预期是馅饼还是陷阱

一边是租约的约定，一边是发行时的发行申报数据信息完整度。申报REITs时评估报告给出的预测增长率与项目的估值有极大关联，特别是发行相关主体对于评估报告给出的预测，在某种程度上获得了投资者对于租金增长率形成了事实上的认同。

(资料图片仅供参考)

“红土盐田港REIT”年度第二次对入池资产租金进行了调整，调整的方向并未与上市前预测的增长一致，而是向下调整租金单价；至此，“红土盐田港REIT”首发资产和扩募资产的租金单价分别同比向下变动。首发资产租赁占比较大的租户调整后的租金单价已经低于REITs上市首个年度的租金单价，上市五年租金并未增长反而下降；另外，扩募时预测的增长并未执行。

2、信息错配是有意还是无意

按照最新公告，“合同约定了前三年的租金水平，后三年的租金依据市场情况确定”；这里面存在两个信息错配的问题:首先，是扩募给出的预测信息与存续期间实际发行的情况不一致；其次，2024年度评估报告于2025年3月27日出具，2025年7月7日发布的《2025 年上半年主要运营数据》给出的调整理由则是以“综合当前市场实际租金水平”为理由对租金进行下调。在短时间内，是市场真实发生了较大变化还是为了某些事情延迟了市场变化的影响！

显然，增长的逻辑已经改变，但变动是有计划的执行、还是为了弥补扩募时推迟的影响，值得探讨。

思考:

1、合同的履行与发行REITs的评估信息存在差异，如何理解这样的差异？这样的差异是否在发行REITs后应该产生？

2、评估报告和租金调整时间仅间隔2个月，给出的市场信息和预测情况则是截然不同的两个方向？

3、预测的租金增长与实际的租金下降，合同的约定明细在上市前后是否完全进行公开说明？什么样的诉求影响信息错配？