又到了一周收官之日，本周REITs市场波动呈现一边倒的态势，中证REITs全收益指数单周回撤1.44%；中证REITs收盘指数单周回撤1.05%。

(资料图)

1、业绩波动

“中信建投明阳智能新能源REIT”、“中信建投国电投REIT”、“易方达深高速REIT”、“中航首钢绿能REIT”等几个项目分别发布了2025年第3季度经营情况的临时公告；从数据变动来看，期内同比变动幅度较大。

仅“中航首钢绿能REIT”期内实现同比正增长，其余三支同比下滑超过20%。“中信建投明阳智能新能源REIT”已经连续2年发电收入同比大幅下降，2024年同期同比下降11.21%。“中信建投国电投REIT”期内发电收入同比下降30.9%，单季度收入创下上市以来的新低；从发电量和收入的变动来看，市场化交易电价的波动对收入影响已经呈现，需防范价格的持续下滑。“易方达深高速REIT”比较有意思，自上市以来业绩始终是无法面对的课题，继续保持单边下滑的趋势。

2、分派率与溢价率

对于投资者而言，REITs市场的价值体现在两个方面，一方面体现在一级市场发行时认购所获得的份额数量，对于短线投机而言，份额获取数量的多少也是财力的体现；二级市场的价格波动成为了份额投机参与者的主要因素；当然，这是对首发上市而言。另一方面是基础资产创造的价值，这是支撑二级市场价格波动的基础。

就存续期的二级市场价格波动而言，溢价率成为了老大难的问题；未有锁定期限制的投资者在溢价率高位选择获利了结，降低了市场的流动性。新投资者对于价格处在高位的REITs也呈现了观望的情绪。

接下来以分派率和溢价率来阐述市场的波动和预期的回归边际。

以75支上市REITs而言，分两部分，第一部分为具有完整年度数据的REITs项目以2024年实现的可供分配金额计算；第二部分为新上市的REITs以预期第二年完整年度可供分配金额计算；按照2025年10月17日收盘价格计算，75支REITs平均分派率为5.6%。其中，48支租赁型REITs平均分派率为4.11%；27支非租赁型REITs平均分派了为8.21%。

溢价率方面，75支REITs中最高溢价率达到了71.8%；回撤幅度最高达44.06%。细分领域方面，农贸市场和供热中2支REITs溢价率分别为69.77%和59.84%；数据中心、消费、保障房等三个领域的平均溢价率分别为37.59%、37.14%和36.12%。细分领域中仅高速公路的溢价率最低，平均回撤幅度达10.98%。

3、不匹配的隐患凸显

不考虑高速公路和清洁能源等权重占比与细分领域的溢价率差异，时点市值与发行市值相比溢价6.39%。通过梳理评估报告的年度增长率来看，多数REITs的年度增长率为2.5%，而年度报告数据显示，多数项目业绩有所增长，但累计增长率并未及预期；显然业绩的增长与价格的增长并未形成正向依托。

考量高速公路和清洁能源占发行市值的比重分别达到34.98%和11.25%情况下，REITs市场整体溢价率已经达到了一个新高；再考虑即将发布的三季度和年度财务数据对于高溢价影响，REITs市场还有一段漫长的价值归途。