2025年7月15日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（601828.SH，以下简称“美凯龙”）公告了2025年半年度业绩，公司今年上半年归母净利润预亏15.9至19.2亿元，扣非净利润预亏5.1至6.2亿元。

图片来源：美凯龙公告

谨防欠租纠纷的“破窗效应”

(资料图片仅供参考)

就在几天前，合肥庐阳区人民法院的一纸开庭公告，也恰似美凯龙近年经营状况的微观缩影。美凯龙全资子公司合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司，因商户王景拖欠租金、管理费、联合营销金及空调费共计34.01万元，正式提起诉讼。因被告下落不明，法院已启动公告送达程序，拟于9月3日缺席审理。

这并非合肥红星美凯龙首次因欠租对簿公堂。比如天眼查数据显示，该子公司曾起诉商户袁某，后者拖欠租金、物业费等合计28.03万元。尽管法院最终判决袁某需支付25.64万元，但执行阶段仅到位8.2万元，剩余17.44万元因袁某无可供执行财产已中止执行。

数据来源：天眼查

两起案件涉案金额均未超过50万元，却暴露出美凯龙在商户信用管理上的两大痛点。其一，诉讼成本与回收收益失衡——企业需承担数万元律师费、诉讼费及时间成本，但面对普遍失联的商户，债权实际回收率较低；其二，“破窗效应”正在显现——个别商户的违约行为若未及时遏制，可能引发更多商户效仿，进一步冲击商场运营稳定性。

从财务视角看，此类小额欠租案件的累积效应不容小觑。企业不仅需计提坏账准备，更可能因出租率下滑被迫下调租金水平。近年来，为扶持中小商户，美凯龙已实施多轮租金减免政策。然而出租率方面，美凯龙自营商场和委管商场2024年的平均出租率分别为83.0%和82.5%，均较2023年有所下滑，因此其租金收入端面临“量价齐跌”的双重压力。

从“造血功能”到“资产泡沫”连锁反应

收租的压力不仅直接影响现金流量表，还可能触发投资性房地产的公允价值重估，因为商业地产的估值高度依赖稳定的租金现金流，一旦租金期望水平下行，资产价值将面临系统性下调风险。

商户欠租对美凯龙的影响，或已系统性地蔓延至整个公司的运作。年报数据显示，2021年以来公司的经营性净现金流显著走低，从53.81亿元下降至只有2.16亿元，净利润的现金含量更是从2022年的694.43%变为-7.25%。

盈利能力的系统性弱化则更为明显。近四年数据显示，美凯龙营业收入从2021年的155.13亿元持续下滑，2024年仅为78.21亿元，较峰值缩水45.06%。尽管销售毛利率维持在60%左右（主要依赖商场租赁的高毛利特性），但归母净利润却陷入泥潭：2023年净亏损22.16亿元，同比暴跌496.42%；2024年亏损进一步扩大至29.83亿元，亏损额又较上年扩大34.61%。

投资性房地产的价值下调，或正成为压垮业绩的“最后一根稻草”。截至2024年底，公司投资性房地产公允价值为910.42亿元，占资产总额的78.32%，堪称最核心中的核心资产。但2025年半年度业绩预告显示，受出租率和租金水平双降影响，公司预计投资性物业估值将下调逾18亿元，占同期预亏金额（15.9至19.2亿元）的比例竟高达94%至113%。若这一趋势无法遏止，后续其剩余的投资性房地产估值或将面临更高的“泡沫破裂”风险。

资产价值缩水的背后，美凯龙还存在明显的偿债压力。截至2025年一季度末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计高达80.76亿元，而短期偿债能力指标已连续四年恶化。流动比率从2016年的0.65降至2024年的0.31（安全阈值通常为1.0以上）；速动比率从0.60同步降至0.22。更危险的是现金比率——这一反映企业短期偿债能力的“终极指标”，从2017年的0.47持续下滑至2023年的历史最低点0.12，2024年虽微升至0.14，但仍意味着公司的偿债能力脆弱，信用问题正在不断累积。

34万元欠租诉讼的背后，映射出的是美凯龙必须直面的经营逻辑重构。要化解眼前的局面，美凯龙更宜从长计议，可以考虑从开源上拓展轻资产模式，降低自持压力；从节流上优化资产结构，加速低效资产处置；从转型上拥抱新零售，提升场景价值。

从一家卖场34万元的欠租案，到整个集团15.9至19.2亿元的预亏，从投资性房地产估值下调，到偿债压力的累积，美凯龙面临的本质问题是传统家居销售模式与新时代新消费需求的碰撞。在产业洗牌加速的当下，唯有主动变革、重构核心竞争力，才能在“生存战”中突围。否则，下一个被“挤爆”的，或许除了是某些商户的欠租，还有公司更多的投资性房地产的“泡沫”，乃至公司的估值。

作者 | 魏思

编辑 | 吴雪