日前，《南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2025年7月1日，询价区间为2.014元/份至3.021元/份。

(资料图)

注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。

“南方万国数据中心REIT”是南方作为REITs基金管理人参与的首批数据中心项目之一，入池资产位于昆山；近些年随着短视频的兴起，人工智能的活跃，大数据以及AI、机器人的广范围应用，数据存储需求得以大幅增长，数据中心的存储价值以及迭代升级的应用得到有效支撑；行业规模也在不断扩大。

需要注意的是，对于资产的价值以及未来资产营收提升空间会引起投资者的关注；入池资产为新资产类型，在估值指标、资产交易等方面缺乏足够的参照；但是通过各项估值指标的优化，资产的溢价率得到了大幅提升；这也给发起人提供了充分的套利依据。项目决算投资总额82,357.127万元，评估值为19.33万元；也许，这也是“南方万国数据中心REIT”原始权益人份额占比从35%调整下降至20%的影响因素之一。

一、项目信息

“南方万国数据中心REIT”入池资产位于苏州昆山市花桥镇远创路558号；建筑面积35,376.7㎡，可租赁机柜数量4,192个。

接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：

1、收入

从历史平均计费率来看，随着应用端的不断增长，上架率和实际计费率也在不断提升。需要注意的是，虽然最新一期的计费率达到了95.89%，但此前四年中仅2022年计费率有较大增长且为区间最高值，其余三个年度的需求较为平稳。入池资产的机柜租赁模式为不包电，考虑未来客户受益绿电采购成本下降的情况下，不排除会增加实际使用量从而增加计费率的可能性。

从收入来看，自2021年至2024年4个完整年度数据对比来看，收入呈现环比持续下降的趋势；对比而言，虽然机柜计费率较为稳定，但通过收入端的变动可以窥见，机柜收费标准和实际使用量两者间存在较大差异，真实的价格可能会存在较大浮动。也许存在一些考虑，所以未有过多的明细披露需引起重视。（四舍五入取整数）

2、分派率

作为新资产类型，无论是中介机构还是发起方可能存在刻意将数据中心与传统的租赁型业务对比，项目首次申报时完整年度的预期分派率仅为5.55%；与传统行业的产业园、仓储物流等项目相比，高增长行业的高价值并未凸显。

项目发布的询价区间为2.014元/份-3.021元/份；项目估值金额为19.33亿元。按照询价最高价计算其分派率约为5.16%；按照最低价计算拟募集资金规模约为16.11亿元，其分派率约为7.75%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。

从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为20.138亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为6.2%。

假设“南方万国数据中心REIT”最终定价2.555元/份，以此计算第二年完整年度可供分配金额约为6.11%。

二、行业比较

目前，数据中心作为入池资产的REITs项目尚未有先例；前面也探讨了从申报数据来看，对标租赁型REITs资产中的产业园和仓储物流分派率；但近两年申报的项目中，多数仓储物流和产业园类REITs预期分派率高于本项目。对标租赁型REITs的好处是提升了资产的估值；但作为高速成长的行业，存在项目未来成长以及行业发展红利被发行透支的概率。

虽然反馈调整后的预期第二年完整年度的分派率提升至6.2%；考虑目前REITs市场行情以及网下报价的热情，分派率可能会进一步下降，与上述概率形成映照。

三、定价分析

作为新领域资产，特别是时下较为火热的数据中心，在预期端存在需求长期增长的可能性；另外，近期发行上市的REITs项目在上市后的表现也会极大刺激网下投资者的参与和顶格报价热情。

最终定价可能会有大幅溢价，甚至超过首次申报时的拟募集资金规模，最终定价取值在2.915元/份也是有可能的。

小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。