在中央房住不炒的政策调控下，尽管楼市早已进入调控期，但想要稳定这么多年一直持续上涨的房价，并不容易。现在中国的楼市已经陷入了“买不起和卖不掉的”僵局，由此带来的是房产空置率不断上升和房产库存的上升。

虽然今年的楼市略有升温，疫情后的成交量还不算太差，但目前国家对房地产的态度十分坚决。显示出遏制房价、稳定房地产市场的政策长期不会动摇。在此宏观背景下，房价不可能再出现以前那种动辄就全线暴涨的局面了。

而一旦房价停止上涨或出现下跌状况，国人买涨不买跌的心理就占据了买方的主导市场。大家都对于房地产市场保持观望态度，期望房价进一步下跌。这将是房地产开发商们的噩梦，房子卖不出去，现金流紧张，银行贷款即将到期，几乎所有的地产商都会面对如此困境。

据人民法院公告网公示，截止今年6月，房地产企业破产数量已达208家，与2019年同期相对持平。相当于进入2020年以来平均每天就有一家房企被清算。从公布的数据看，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主，这些房企资金实力弱，抵御风险的能力较差。

前一阶段楼市火爆，成都、上海纷纷出现抢房潮，今年5月，成都超4万人枪786套房创下年内记录。而造成楼市火爆的原因是开发商为了回笼资金而降价销售。目前我国房地产市场排名前20的房企有14家宣布降价。

在当前疫情处于恢复期的环境下，“现金为王”是所有地产商最好的选择，而“变现”最好的方法就是“以价换量”。大型房企在背负着巨大债务的压力下，都急需通过降价促销、薄利多销等手段来维持运作，在多重不确定因素影响下，破产压力仍然很大。更何况那些本来就资金周转困难的中小型房企了，所以，在国家“房住不炒”的调控政策下，将来还会有更多撑不下去的房企出现倒闭现象。

而一些开发商遇到资金紧张的问题，或者想要及时回笼资金，就打算降价销售，但无奈地方政府有限价规定，房价优惠幅度不得低于地方政府规定的底线。在这种情况下，开发商只能小幅打折或象征性的折扣，而这种做法往往不能满足购房者的心理预期，所以导致房地产开发商想卖房也卖不出去。

如果开发商大幅降价销售，将会导致原先已购房产的业主们的集体维权行动，全国各地都曾爆出过多起打砸售楼处的事件。他们会集体要求开发商要么补偿房价下跌的差价，要么全款退房。这样就导致开发商由于怕惹麻烦，也就不敢贸然实施大幅降价促销。

从另一方面看，现在的房价已经到了天花板，对于许多人来说，房价的下降已经没有什么实质上的作用了，加上高利率的房贷，就是想买也买不起。

国家调控政策反复强调，并突出一个“稳”字，国家调控房地产的目的是为了稳定房价，而不是去降低房价。可以肯定的是：将来的房价会稳定在一个合理、适当、可控的区间内运行，这也是国家所希望看到的的局面。

这也就意味着，未来房价不可能出现大幅上涨和下跌，所以现在的买方市场的情况是：买得起的早买了，买不起的仍然买不起。特别是现在买房的基本上都是刚需而非炒房客，但面对高高在上的房价，依然显得心有余而力不足。

而对于之前囤积了大量房子的炒房客来说，他们之所以炒房的目的就是为了赚钱，而且其中有些人也不是全款买房，身后背负着银行巨额贷款。如果降价卖房等于白忙活，甚至还赔钱，当然不干。既然炒房客不降价，那么购房者就只有购买新房了，由此导致炒房客手里的二手房也难以出售。

目前房地产市场这种“买不起和卖不掉的”僵局，直接导致了我国住房空置率的持续上升。所以大家一直以来认为的房子不够住的感觉是错误的。中国目前的房子早就够住了。只不过是这些多余的房子，按照“二八定律”，掌握在那些不缺房的20%的人手中，使这些多余的房源处于沉积状态，没有进入流通领域。

而且在目前国家严格的政策调控下，大幅降价销售将会扰乱房地产市场，是国家所不允许的，由此推出了限售、限价政策。所以也就导致目前中国房地产市场就呈现出这样一个既上不去，又下不来;既无买方市场，又无卖方市场的尴尬局面。

对于目前这种情况，业内专家表示，目前房价处于高位，一线城市动辄几百万，二三线城市房价也要上百万，高房价导致购房者买不起。而卖房者则因限售、限价无法抛售手中房产，同时，由于当前大多数人对楼市处于观望态度，不会轻易在此时出手购买房子。而房地产业目前的这种僵持局面，短期内恐怕难以改变。

那么如何才能打破目前的僵局呢?笔者梳理了一下各地的应对措施，归纳起来有以下几点：

一、房地产调控不能搞“一刀切”，要因地制宜，“因城施策”、“一城一策”

中国国土辽阔，各地城市情况不同，差异较大。因此在实施国家房产调控政策时，必须要结合本地实际情况，有的放矢地采取不同的、有针对性的方针，才能取得较好的效果。目前国家已经意识到这一点，并开始在各地采取“因城施策”、“一城一策”，实施微调的调控方针了，除了信贷政策，其他政策也都在微调范围内。实践证明，这种结合当地实际情况的调控手段能够起到立竿见影的效果。

二、放宽落户政策，降低城市准入门槛

2019年以来，已经有多个城市进一步放宽了落户政策，如广州、南京、西安、海口等。除了取消落户后的面积限制、年龄限制外，不少城市的落户门槛明显降低。如西安规定在校大学生可迁入落户，常州规定社保满一年，租住5年即可落户。

在此政策推动下许多城市展开了“抢人大战”。而“抢人大战”意味着住房需求的增长，也会形成房价上涨的预期，有人认为此举会促使楼市升温。其实这种担心是多余的，因为在当前房住不炒的政策调控下，仅靠刚需是不会导致当地房产出现过热局面的。

三、开发、拓展租赁市场，补齐房地产市场短板

与发达国家相比，我国的租赁市场由于起步较晚，发展比较缓慢，体量和市场占有率显得太低。但随着我国房地产市场这些年来的快速发展，租赁市场的潜力和巨大的市场空间已经逐渐显现出来了，它迟早都会撑起我国房地产市场的半壁江山。

作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁市场注定会成为房地产市场的一块大蛋糕。从目前国家对租赁市场的各项政策支持力度上看，可以印证这一点。开发租赁市场，可以有效化解目前房地产市场僵持不下的尴尬局面。

四、下调房贷利率，缓解刚需购房压力

今年公布的贷款市场报价利率为，一年期贷款市场报价利率降息20个基准点，为3.85%，5年期贷款市场报价利率降息10个基准点，为4.65%。房贷利率的高低直接会影响到购房者的购房计划，而下调房贷利率可以缓解刚需的购房压力，进一步活跃当前低迷的楼市。

综上所述，在国家“房住不炒”方针的总体调控下，虽然房地产由于长期积累的各种矛盾一时还无法化解，导致出现目前涨跌两难的僵持局面。但是相信随着国家各项调控政策的逐步落实到位，房地产市场的僵局终究会慢慢破解的。