威海“白菜价”海景房背后：从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。2013年前后，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼。

实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介说，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

伴随着夏天的降临，海滩的旅游热季也即将到来，威海乳山，这里拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地，也是一座以海景房闻名全国的山东小城。

乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，位于中国著名旅游开放城市青岛、烟台、威海三市中心地带。这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区。

盛夏时节，当自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”、“新房打对折也卖不出去”、“最后悔的海景房”……凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了?

“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张。走在银滩的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

海景房为何卖出“白菜价”

王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉记者，目前在银滩周围活跃着1000多家中介，大家常常互通有无。在房价上涨的年景，王东北通过低买高卖的方式，一套房子可以赚上几万块钱，但随着今年房价的下跌和市场的清淡，他去年收的几套房子不得不赔钱甩卖。

“我去年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房，房龄10年，88平方米精装修，当时市场价是36万元。原房主来自江苏，买来投资的，一次没住过。我低价收了，没想到今年即使降价到30万也很难卖。”王东北说。

王东北现在手里已经有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他急于把手上的房子卖出几套。

“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖是亏一万两万，如果再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。

王东北告诉记者，10年前，银滩的房价已经达到了每平方米4000多元，过了这么多年，房价没升值反而跌价，不少买海景房作为投资的人熬不住了，开始卖房。

根据诸葛找房的数据，乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元，二手房最低价格为每平方米2000元。

根据王东北的了解，2017~2018年是乳山银滩房价涨得最快的时候，2019年基本保持前面的价格，但今年以来房价开始下跌，一路跌去了这几年的涨幅。

除了王东北外，多家位于银滩的房产中介都告诉记者，今年的光景不好，几乎赚不来钱。

早在2003年，大庆油田最先来到银滩开发海景房。随后，越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发，2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰。

据不完全统计，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子，几乎一个小区就是一个开发商。王东北说，银滩的房子实在太多了，具体多少套没人统计过。

十七年前，在银滩开发之初，来自山西太原的周广平就曾跟着看房团的大巴来到银滩看房。

“那时候银滩刚开发，环境还没有现在好。当时房子一平方米只卖1000多元，11万元就可以买套房。”周广平告诉记者。

当时团里买房的人不算少，但比较理性的周广平当初并没有下手。“那时候虽然房价低，但当时的工资也低。团里那些当初买了房的人谈不上投资成功。”周广平认为。

已经退休的周广平在今年的十一假期带着老伴再次来到了银滩，这次，他想为自己和老伴张罗一套海景房来养老。

“我认为乳山的房子不具有投资价值，但这边的环境好、空气好、负氧离子高，对一些慢性疾病有好处，每年来住几个月，赶海、游泳、钓鱼，生活成本也低，虽然不是刚性需求，但对养老蛮适合的。”周广平解释他为何选择在乳山养老。

看房团的秘密

记者在威海走访海景房时发现一个颇为奇怪的现象，在威海，装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右，而新房均价1万左右，一手房和二手房价差很大。

周广平称，这其中的重要原因是，新房和二手房面对的客户群体是不一样的。新房主要面对的是开发商组织的“看房团”，二手房主要面对的是到沙滩来玩的散客。

“跟着大巴车免费看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房团根本没时间接触当地人，没机会了解当地的二手房价格，销售一忽悠，不少人就忍不住下手了。理智一些的人，他会自己再来看看二手房的价格。”周广平说。

记者在威海一新开楼盘门口，发现一辆来自江苏的看房团大巴车，销售正在给团员介绍新开盘的海景房，这一海景房的平均售价已经达到每平方米1万元。

周广平也有过多次跟着看房团旅游、看房的经验，他认为，买房子首先要认清自己的需求，海景房虽好，但如果没有真正住的需求，买到的可能是一块烫手的山芋。

“你以为是免费旅游，如果你跟着团里买房了，这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭，坐的最贵的一次飞机。”周广平说。

来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团到山东龙口旅游，在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房，房子装修下来总共花了40万元左右。可后来因为要看孙子，她根本没时间去住，只住过一个春节。

“冬天过去住时，也没暖气，冷得要命，放在那也没啥用，现在30万元的价格挂了两年也没人要。当年憧憬未来的退休生活，如今是花钱买了个烦恼。”王秀娟说。

王秀娟认为房子难卖的主要原因是二手房市场供大于求，无论是在乳山还是龙口，超过八成的海景房被外地人买走，不供暖、配套设施不行、潮湿、远离市中心等，即使海景房比当地普通住房便宜不少，当地人也不愿选择海景房。

外地人买海景房的目的一是为了投资，二是为了养老。中介告诉记者，整片海景房夏天入住率大约50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鸟一样迁徙，通常是五一前后来到海景房，十一之后离开，加之大量的投资性购买海景房，最终导致海景房一到冬季就变成“鬼城”、“空城”。

实际上，近年来政策不断引导房地产市场回归居民自住需求，“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台，成为接下来楼市发展的风向标。

而怎么看一个地方的房子是否适合投资?周广平以他多年看房买房的经验，总结了三点：一看经济;二看人口流动;三看地理位置。周广平认为，威海地理位置和环境不错，但经济发展和人口流动都不行。

根据恒大研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》，从人口流动情况来看，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。

“长期而言，房价涨跌与人口流动方向相一致，经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

“城市要重视通过发展产业吸引更多外来人员流入，以卖地和过度开发房地产的方式只能获得一时的成绩，确有需要时建议选择一处进行集中开发，而不是沿着海岸线过度和漫无目的地开发。通过集中开发，能够形成更好的产业和旅居新城，真正带动人气的聚集。” 严跃进提醒道。